| a | B | D | E | F | G | H | K | L | M | N | P | S | T | V | W | Z |
Die Bauabnahme: Einer der wichtigsten Punkte für Bauherr und Unternehmen

Die Bauabnahme: Einer der wichtigsten Punkte für Bauherr und Unternehmen

Die Bauabnahme ist mehr als nur eine Formalität

Für manche Bauherren scheint die Bauabnahme des fertigen Eigenheims nur noch eine Formsache kurz vor dem Einzug zu sein - doch neben der Vertrags­unterzeichnung ist sie der rechtlich gravierendste Schritt.

Die alte Wohnung ist gekündigt, das neue Zuhause lockt. Schließlich hat man lange auf diesen Tag hingefiebert. Nun noch schnell den Neubau abnehmen und schon kann es mit dem Wohnen im neuen Zuhause losgehen.

Ein Gebäude ist ein komplexes Konstrukt mit vielen verschiedenen Beteiligten. Die Praxis zeigt, das dabei nicht immer alles glatt läuft und manche Mängel beim schnellen Durchsehen nicht bemerkt werden.

Zur Errichtung des neuen Zuhauses haben die Bauherren einen Vertrag mit dem oder den Erbauer/n abgeschlossen. Vor dem Einzug gilt es dann festzustellen, ob auch das geliefert wurde, was bestellt war?

Genau dafür ist die Bauabnahme da.

Mit der Bauabnahme bestätigt der Bauherr, dass das Bauwerk mängelfrei und vertrags­gerecht hergestellt wurde. Ist der Bau einmal abgenommen, ist bei späteren Mängelfeststellungen nicht mehr der Unternehmer beweispflichtig, sondern der Bauherr. Die Beweislast kehrt sich ab diesem Datum um.

Die Bauabnahme hat rechtliche Folgen.
Mit diesem Datum gehen sämtliche Risiken auf den Bauherren über, so auch das Risiko von Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes durch äußere Einflüsse. Ebenso beginnt ab diesem Datum die fünf­jährige Gewähr­leistungs­frist für Mängela­nsprüche. Außerdem wird die Schluss­rechnung fällig.

Mit der Abnahme erhält der Bauherr von den Baufirmen in der Regel wichtige Unterlagen für den Betrieb der technischen Anlagen wie z.B. Bedienungs­anleitungen für die Heizungs­anlage, Wartungs­verzeichnisse und Ähnliches.

Unbedingt die Bauabnahme wahrnehmen!
Viele Bauherren sind der Meinung, das eine Nichtteilnahme an der Bauabnahme dazu führt, dass das Gebäude nicht abgenommen ist. Dies ist ein fataler Irrtum. Nimmt der Bauherr nicht an der Bauabnahme teil, kann die Baufirma diese ohne ihn durchführen. Der Bauherr ist nach dem seit 2018 geltenden Baurecht dazu verpflichtet, das fertig gestellte Werk (Haus) entgegen­zunehmen und danach die Schluss­rechnung an die Baufirma zu überweisen. Kommt der Bauherr dieser Pflicht nicht nach, kann der Bau­unternehmer eine sogenannte „Abnahme­fiktion“ erwirken.

Bauunternehmer kann die Abnahme durchsetzen.
Ebenso kann der Bauherr eine Abnahme nicht grundlos hinauszögern oder gar verweigern. Das Vertragsunternehmen kann eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Desweiteren darf das Unternehmen im Vorfeld eine gemeinsame Zustands­feststellung verlangen und dazu auch selbst den Termin festsetzen. Ziel dieser Zustandsfeststellung ist es, eventuelle Mängel aufzulisten, die vor der Abnahme noch beseitigt werden müssen.
Reagiert der Bauherr nicht auf die Anforderung bzw. nimmt er nicht daran teil bzw. schickt er auch keinen Vertreter,  gilt die Abnahme als erfolgt.

Vorsicht: Auch schlüssiges Verhalten kann als Bauabnahme gelten.
Auch sogenanntes „schlüss­iges Verhalten“ kann als Bauabnahme gewertet werden. Wird beispielsweise bereits eine Küche vom Bauherren eingebaut und die Zimmer vor der Abnahme mit Möbeln eingerichtet, kann das als Einzug in das Haus betrachtet werden. Und damit gilt das Bauwerk als abgenommen, unabhängig davon, ob Mängel vorliegen oder nicht.
Es ist also durchaus sinnvoll, als Bauherr die förmliche Bauabnahme persönlich, ggf. mit fachlicher Begleitung  durchzuführen.

 

Was ist die Bauabnahme:
Die Bauabnahme ist eine Begehung des Bauwerks der Vertragspartner, also dem Bauherren und dem Bauunternehmen.  Fallen dabei Mängel auf, werden sie in einem Protokoll erfasst und Termine für die Beseitigung vereinbart. Der Unternehmer muss dafür sorgen, dass sie umgehend beseitigt werden. Danach wird ein neuer Abnahme­termin anberaumt.

Eine Bauabnahme kann somit aus mehreren Terminen bestehen und sich entsprechend über eine längeren Zeitraum hinziehen.

Trotzdem sollten sich Bauherren nicht unter Zeitdruck setzen lassen und ein Werk nicht abnehmen, das nicht einwandfrei ist. „Gründlichkeit geht vor Schnelligkeit.“ Zumal dies auch gravierende finanzielle Auswirkungen haben kann.  

Bauabnahme trotz Baumängeln? Die Möglichkeiten
Drängt die Zeit doch, gibt es noch die Möglichkeit der der „Bauabnahme unter Mängel­vorbehalt“. Dabei wird die Abnahme im Großen und Ganzen bestätigt, aber offene Punkte benannt und die Behebung zeitlich vereinbart. Damit kann der Bauherr in sein Haus einziehen und das Unternehmen hat Zeit, die genannten Mängel zu beseitigen.
Je nach Größe der Mängel sollte man bedenken, das man einige Zeit in einer Baustelle lebt und Handwerker in das Haus kommen.

Teilabnahme bei größeren Projekten:
Auch eine Vor- oder Teilabnahme ist möglich. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn nach bestimmten Arbeitsschritten Mängel nicht mehr (sofort) erkennbar wären, weil diese durch weitere Arbeiten verdeckt werden. Ein prominentes Beispiel dafür ist die Fußboden­heizung, die nach dem Estrich bzw. aufbringen des Belages nicht mehr zu sehen ist.

Beweislastumkehr beachten
Aber Vorsicht: Auch bei Vor- oder Teil­abnahmen gilt die Umkehr der Beweislast. Sobald Sie ein Teil abnehmen, und das gilt auch bei der Teilabnahme, gehen diese Teile in das Eigentum des Bauherren über und somit ist dieser ab diesem Zeitpunkt beweispflichtig, wenn spätere Mängel auftreten.

Neues Baurecht seit dem 1. 1. 2018
Trotzdem hat das seit dem 1.1.2018 für alle danach geschlossenen Verträge geltende Bau­vertrags­recht auch in Bezug auf die Bauabnahme einige Vorteile für Bauherren

Konnte der Bauherr früher die „fiktive Abnahme“, also die Abnahme durch Ablauf einer vom Bau­unternehmen gesetzten Frist, nur dann verhindern, wenn wesentliche Mängel vorlagen, führt heute schon die Benennung kleinerer Mängel zur „Nichtabnahme“.

Weiterhin muss jetzt die letzte Raten­zahlung, die nach der Abnahme fällig wird, mindestens zehn Prozent des Gesamt­preises betragen. Anders herum formuliert wird es deutlicher: Der Bauunternehmer darf bis zum Zeitpunkt der mängelfreien Bauabnahme maximal 90% des vereinbarten Preises als Abschlagszahlungen eingefordert haben. Der Gesetzgeber wollte damit die Motivation bei den Bauunternehmen erhöhen, die noch ausstehenden Mängel schnellstmöglich zu beheben.

Letzte Überarbeitung am 7.12.2019

Wir tragen alle Informationen aus ausgesuchten Quellen sorgsam zusammen. Trotzdem übernehmen wir keine Gewähr für deren Vollständigkeit oder Richtigkeit. Verwendete Warenzeichen sind Eigentum der jeweiligen Firmen/Inhaber.

Der Inhalt unseres Lexikons ist derzeit im Aufbau. Bitte haben Sie Verständnis dafür, wenn Sie den gewünschten Sucheintrag derzeit nicht finden.<7P>
Anregungen und Infos sind jederzeit willkommen.