Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer bei Erbaurecht
Bei der Übertragung eines Erbbaurechts wird Grunderwerbsteuer fällig. Während die Steuer bei einem Kauf einfach vom vereinbarten Preis berechnet wird, muss beim Erbbaurecht etwas mehr gerechnet werden. Wir erklären, wie es funktioniert.
Als Bemessungsgrundlage gilt die Gegenleistung. Wie aber ist die Gegenleistung für ein Erbbaurecht zu ermitteln?
Es reicht nicht, die über den Vertragszeitraum vereinbarten monatlichen Zahlungen (Erbbauzinsen oder Erbpacht) zu addieren. Denn es müssen Zins- und Zinseszins-Effekte berücksichtigt werden. Dafür hat der Gesetzgeber eine pauschale Berechnungsmethode entwickelt.
Der vereinbarte jährliche Erbbauzins wird mit einem von der Laufzeit abhängigen Vervielfältiger multipliziert. Die Vervielfältiger finden Sie in Anhang 9a zum Bewertungsgesetz.
Beispiel:
Herr Maier erwirbt ein Erbbaurecht, um später auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus zu bauen. Das Erbbaurecht hat eine Laufzeit von 99 Jahren. Monatlich ist ein Zins von 150 € vereinbart. Das Grundstück befindet sich in Baden-Württemberg – der Grunderwerbsteuersatz beträgt also 5 %.
Jahreswert Erbbauzins: 150 € × 12 Monate = 1.800 €
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 99 Jahren lt. Anlage 9a: 18,589
Gegenleistung: 1.800 € × 18,242 = 33.460,20 €
Grunderwerbsteuer: 33.460,2 € × 5 % = 1.673 € (gerundet)
Neben der Grunderwerbsteuer werden auch bei einem Erbbaugrundstück Notar- und Gerichtsgebühren fällig – ganz genauso, wie bei einem „normalen“ Grundstückskauf. Zudem wird auch für ein Erbbaurecht Grundsteuer fällig.
Auswirkungen des Erbbauzinses auf einen späteren Kauf des Erbbau-Grundstücks
Oft wird einem Erbbauberechtigten, in unserem Fall Herr Maier, nach einigen Jahren angeboten, das Grundstück zu kaufen. Das Finanzamt darf dann die Grunderwerbsteuer nicht vom vollen Kaufpreis ermitteln. Denn Herr Maier zahlt nicht nur für das Grundstück, sondern kauft sich auch von der weiteren Zahlung des monatlichen Erbbauzinses frei. Der Kaufpreis muss deshalb aufgeteilt werden in Gegenleistung für das Grundstücks und Restwert des Erbbaurechts.
Beispiel:
Zehn Jahre nachdem Herr Maier das Erbbaurecht erworben hat, kauft er das Grundstück vom bisherigen Eigentümer für 80.000 €.
Jahreswert Erbbauzins: 150 € × 12 Monate = 1.800 €
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 60 Jahren lt. Anlage 9a: 17,930
Wert des Erbbaurechts: 1.800 x 17,930 = 32.274 €
Gegenleistung für das Grundstück = Kaufpreis ./. Wert des Erbbaurechts = 80.000 € ./. 32.274 € = 47.726 €
Grunderwerbsteuer: 47.726 € × 5,0 % = 2.386 € (gerundet)
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